中信房屋:8成民眾贊成房屋登記實坪制

資料來源:自立晚報 6個月前
 

  建商新掛照建案雨遮不登記制度今年元月1日起實施,市場認為該制度是為實施房屋登記實坪制試水溫。中信房屋針對全國有購屋意願的消費者進行調查顯示,有高達8成的民眾贊成房屋登記實坪制。

 

  中信房屋副總劉天仁認為,房屋實坪登記制將造成權狀坪數大幅縮水,若要全面實施,不僅造成現有中古屋屋主財產縮水,而且未來房屋所有權狀需重新登記,對地政機關而言,也是極大的工程。

 

  根據中信房屋宅指數的調查顯示,有80.8%的民眾贊成房屋登記實坪制,進一步分析贊成與反對的原因,79.5%的有房者認為,「本來公設就是公有,不應算為私有持分」;反對因素則為「現在的登記方式多且繁,若改變交易秩序大亂」(77.9%)。無房者贊成的原因,也是「本來公設就是公有,不應算為私有持分」最高,佔69.2%,但是持反對意見者,原因則跟有房者不同,高達65.4%持反對意見的原因是「怕影響到房價」。

 

  民眾主要贊成的理由均為房屋的公設係為公有,不應算私有持分,而且包括日本、美國及歐洲等國,都是實施房屋登記實坪制。劉天仁表示,按目前新成屋所有權狀登記的內容來看,其組成包括主建物、附屬建物及共有部份。主建物即目前市場上所稱的實坪;附屬建物則包括雨遮及陽台;另外,共有部份減去停車位,即為公設。

按現行法令,預售屋在2010年起即實施主建物、附屬建物及公設分別計價的作法,但對於消費者而言,由於三者皆需計算「坪數」,因此對房價的影響並不大。劉天仁認為,未來最有可能的做法,即是中古屋比照預售屋分別計價,至於是否會再加強力道,實施全面性的房屋登記實坪制,劉天仁預估,全面實施不僅現有屋主財產縮水,衝擊太大;對地政機關而言,由於建物必須重新測量及登記,幾乎也是不可能的任務。

 

  劉天仁表示,按目前房屋登記制度,消費者確實可能買到過多的「虛坪」。以近10年的新成屋觀察,權狀坪數扣除附屬建物及公設後,主建物坪數(實坪)佔權狀坪數在55%-60%,是建商認為的合理範圍;市場上相關比例在50%以下的新成屋,亦不在少數。比照日本、美國等實坪制登記的國家,如果台灣權狀坪數登記2坪,即是實坪制國家約1坪。

 

  至於是否能將虛坪轉嫁至實坪房價,仍要視房市景氣而定。以今年起實施的雨遮不登記為例,市場認為建商有可能將雨遮的成本轉嫁,造成房價變相上漲。不過,劉天仁說,目前市場上多數大型建商早已實施雨遮不登記,而仍實施雨遮登記的建商主要以中小型建商為主;另外,雨遮約占權狀坪數的2%-5%,未來若建商要將成本轉嫁,價格上漲2%-5%,除了必須要有景氣因素支撐,消費者才會埋單外;轉嫁的建商仍將面對早已實施雨遮不登記的大型建商價格挑戰。

 

  劉天仁也指出,大樓產品由於公設比常高達3成以上,使得民眾對實坪計價的想像與渴望大增,認為扣除公設(虛坪)之後的單價才合理,這反映出民眾普遍認為,高房價的壓力沉重,如果把公設的佔比拿掉,單價應該會降低。多數民眾的想像應該是:原本1坪80萬元的房價,公設比佔了33%,所以如果把這33%去除,房價應該會少掉33%,來到1坪53.6萬元的價位。然而,這少掉的33%,也就是建造公共設施的成本,要由誰來負擔呢?5樓的住戶,總得搭電梯或走樓梯,才能夠上到5樓,進出自己的家,如果只算電梯與樓梯的成本,這些成本該由誰來負擔?劉天仁指出,這會成為實施實坪制之前,需要先解決的問題之一。

 

  劉天仁也提醒,實坪制不宜貿然實施,一定要有過渡期和配套措施,把過去的登記方式先釐清,例如老公寓把陽台登記為室內坪數,以室內坪價計價,或者車位登記的方式有很多種等等,都會對實坪制產生干擾;還有,如果要落實實坪制的精神,也要考慮建商起造的時候,公設的造價要由誰來負擔等等?實坪制一旦斷然實施,影響太大,市場一定會大亂,需要從長計議,做好各種配套措施,否則造成全民民怨,後座力恐怕不是一時半刻可以因應的。對的政策方向,配套不做好,不小心實坪計價恐怕變成為下一個「一例一休」,不可不慎。