買房自住，重點是精準出價、買到舒適合用的房子。與其「用便宜價買爛房子」，不如抱著「用行情價買好房子」的心態，專家建議購屋者掌握3大重點，和賣方談判過程中才能守住自己的目標價。

　　房市專家建議，精準出價應掌握3大重點，從中擬定不同方案，如此一來，在和代銷業者、仲介、屋主鬥智鬥力的過程中，才不會被各種話術牽著走，而是用合理的行情價買到好房子。

　　重點1、掌握區域與個案行情

　　抓出價格的合理區間，才能依據行情的下緣、均價和上緣，擬出「比平均價高」或「比平均價低」等不同的出價方案，作為成交目標價。「上實價登錄網站查詢價格是不可少的功課。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議。

　　樂居科技創辦人李奕農進一步指出，購屋者應由上而下，先掌握區域行情，接著再開始找實際的成交案例來比價，「買新成屋或預售屋，區域行情尤其重要，也有利於與代銷業者談判。」

　　「即使差別只是在同一條路的兩側，不同區域的行情都有落差。」李奕農以新北市新莊區的兩個重劃區「副都心」和「頭前」為例，雖然僅隔了一條路，但副都心的平均成交行情在每坪45萬至54萬元上下，頭前則落在每坪40萬至46萬元之間，「兩者屬於不同的次分區。」事實上，從過去的台中7期、信義計畫區、新板特區等例子來看，區域的價差不僅未來難以收斂，甚至還會放大。

　　了解區域行情價之後，接著是找實際成交案例來比價，李奕農指出，即使在同一個路段，不同社區大樓價差可能很大，最好要找同社區的成交案例、比對門牌的樓上樓下是否有成交價格，才具參考價值。

　　至於公寓，沒有車位問題，只要路段相同、屋況正常，價格差異通常不會太大。李奕農建議，在查詢公寓時，可儘量排除一樓，以免價差過大。同時，過濾房數與衛浴數大於4的特殊案例，因為超過4房的公寓，不是坪數過大，就是被隔成套房收租，難以作為估價標準。

　　而看中某個物件後，想要抓出合理價格區間，須注意兩指標：第1是樓層愈高，單價愈高，第2是好位置的價格會高於平均價，如此便可擬出「比平均價高」或「比平均價低」的出價方案。

　　重點2、房屋總價與車位價須分開計算

　　「實價登錄的資料庫裡，有些總價沒有把房子、車位拆分，會造成比價失準。」李奕農舉例說，台中5期某個案件成交價是每坪40萬元，看似比週遭的價格便宜，其實那是合計10坪車位算出來的坪價。這意味著，原本約150萬至180萬元的車位，變相賣了400萬元。因此，要記得扣除車位後的每坪單價，才是合理的行情價。

　　重點3、精算加贈方案或送裝修的價值

　　購買新成屋或預售屋時，要特別注意加贈方案，尤其是在景氣反轉時，原因是有些建案在景氣好時賣了5成，後來房市下修，導致剩下戶別滯銷，建商想降價出售，又怕實價登錄出來，造成先前買的客人抗議甚至退戶，通常會利用送裝修來模糊降價。

　　「跟建商買預售屋或新成屋，一定要先了解是否有贈送家電傢俱的方案，再來決定出價的合理區間。」李奕農舉例說，如果先前賣1坪30萬元的是空屋，後來加贈了冷氣、家電、室內裝修等全套設備，表面上沒有降價，若加計贈送的設備，實際是降價了。

　　當購屋者抓出價格的合理區間，並考量含不含車位、加贈方案等因素，就能擬定出價應變方案。「確認目標價之後，通常就是你心裡的最高價，那麼，出價的原則是目標價往下調整5%。」李奕農表示，剩下的則借助仲介，在談判過程中再視情況調整，但要儘量守住自己的目標價。