第一節、私有公共設施保留地解編投資商機

日治時期被視為「臺中水源地」範圍的體二用地，受限於公共設施保留地長期未能 徵收開闢，建物也無法合法改建，居住環境相當不良。臺中市政府都市發展局積極尋求 解決之道，將於「變更臺中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）案」解編體二用地、 還地於民；而因應都市計畫調整，部分將變更為住宅區並訂定附帶條件，包括時程獎勵 及基地規模獎勵，鼓勵私有建物依規定合法改建，同時利用公有土地配置公共設施用 地，逐步改善當地環?，也為舊城再生增添新動力。
都發局表示，體二用地為臺中市歷史最悠久的大型公共設施保留地之一，位於雙十 路二段、力行路、進德北路及精武路所圍街廓範圍內，計畫面積25.1公頃，為日治時 期的「臺中水源地」之一。民國45年時編定為第一號公園用地，75年都市計畫通盤檢 討後，劃定為第二號體育場用地，體二用地名稱延用至今。
體二用地現況主要為國立臺灣體育運動大學校地、棒球場等運動場館設施，並有文英 館、臺中放送局等藝文空間，東南側則為既有建物密集的聚落，其中私有土地佔18.96%。
都發局表示，體二用地由於屬於都市計畫公共設施保留地，除臺體大及自來水公司 可新增建物外，現有公私有地住戶只能整修既有房屋，無法合法改建；另外，部分市有 土地過去作為安置國軍眷舍使用，也使公有土地無法發揮最大的公共利用效益，導致整 體環境老舊頹敗，缺乏鄰里公共設施，環境品質亟待改善。
民國93年時內政部都委會已同意以都市更新方式整體開發體二用地，但歷經十多 年採取不同更新策略，均無法順利推動。都發局說明，由於特殊歷史發展脈絡，體二用 地難以比照一般公設保留地採整體開發，因此，市府規劃於「變更臺中市都市計畫主要 計畫（第四次通盤檢討）案」，將東側東勢子聚落的私有土地，調整都市計畫為住一用 地，維持低容積、低建蔽的使用。若地主爭取較高的容積與建蔽，則需回饋30%土地做 為公共設施用地，再調整為第二種住宅區。
另外，參酌既成道路分布情形，以農田水利會及公有土地規劃必要的出入道路，並 在公有地劃設社會福利設施用地及綠地、廣場等鄰里性公共設施用地，未來可供社會住 宅、公園及兒童遊樂場等使用；至於，西側公有地部分，除為維護放送局歷史建築風貌， 擴大登錄歷史建築範圍，變更為社教用地外，其餘直接變更為文大用地，成為校園用地。
都發局指出，本案今年3 月31日通過台中市都市計畫委員會審議，納入「變更臺 中市都市計畫主要計畫（第四次通盤檢討）案」辦理，後續將提內政部審議，市府將於 內政部審議核定後公告實施，可望帶動體二用地附近地區的都市發展。